Hossa, zastój i prefabrykaty – dokąd zmierza branża deweloperska w 2025 roku?

Rok 2025 przynosi polskiej branży deweloperskiej moment oddechu po okresie zawirowań. Choć wciąż odczuwalne są skutki wysokich stóp procentowych, spadku popytu i kosztowej presji, na horyzoncie widać szanse związane z nowymi technologiami i zmieniającymi się trendami w budownictwie. Czy deweloperzy wykorzystają ten czas, by dostosować się do nowych realiów rynkowych i zbudować przyszłość sektora?

Rollercoaster 2024: od rekordów do spowolnienia

Miniony rok okazał się dla deweloperów niezwykle dynamiczny – prawdziwy rollercoaster. Z jednej strony, odnotowano historyczne ożywienie inwestycyjne: w 2024 r. deweloperzy w całej Polsce rozpoczęli budowę aż 152,5 tys. mieszkań, o jedną trzecią więcej niż rok wcześniej. To sprawiło, że 2024 był drugim rekordowym rokiem w historii pod względem liczby rozpoczynanych budów – branża wyraźnie odbiła się po spowolnieniu z lat 2022–2023. Z drugiej strony, rekordowej podaży nowych projektów towarzyszyło wyraźne schłodzenie popytu. Według danych Otodom Analytics, w ciągu pierwszych 11 miesięcy 2024 r. sprzedaż mieszkań spadła o 26% w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. Jednocześnie oferta niewyprzedanych lokali u deweloperów urosła do najwyższego w historii poziomu – na początku grudnia 2024 r. na rynku dostępnych było ok. 56–57 tys. mieszkań, o ponad połowę więcej niż pod koniec 2023 r.

Tak duży wzrost liczby gotowych lub realizowanych mieszkań przy ograniczonym popycie oznaczał zmianę układu sił na rynku. Ceny przestały rosnąć, a w wielu miastach zaczęły się stabilizować. Jak zauważa Katarzyna Kuniewicz z Otodom Analytics, przewaga podaży nad popytem pod koniec 2024 r. wydłużyła czas potrzebny na wyprzedanie dostępnych mieszkań z 9 miesięcy do aż 5,5 kwartału. Deweloperzy znaleźli się więc w nowej sytuacji: po latach boomu i szybkiej sprzedaży mieszkań musieli zmierzyć się z rosnącą konkurencją o klienta oraz zalegającymi zapasami lokali.

Wpływ czynników rynkowych: kredyty, koszty i programy rządowe

Co doprowadziło do takiego rozchwiania rynku? Wysokie stopy procentowe i ostrożniejsza polityka kredytowa banków znacząco ograniczyły liczbę osób zdolnych pozwolić sobie na zakup mieszkania. Wiele rodzin utraciło zdolność kredytową i musiało odłożyć marzenia o własnym M w czasie. Drogi kredyt zahamował popyt, co bezpośrednio odbiło się na planach deweloperów – część wstrzymywała nowe projekty, nie mając pewności, czy znajdą się na nie nabywcy. Sytuację próbował ratować rządowy program Bezpieczny Kredyt 2%, który wystartował w połowie 2023 roku. Jego wprowadzenie przejściowo rozruszało sprzedaż mieszkań – wielu kupujących ruszyło po preferencyjne kredyty, co ożywiło rynek w drugiej połowie 2023 r. i skłoniło firmy deweloperskie do śmielszych decyzji inwestycyjnych. Patryk Kozierkiewicz z Polskiego Związku Firm Deweloperskich zauważa, że poprawa koniunktury po uruchomieniu programu doprowadziła deweloperów do zwiększenia aktywności, by wykorzystać lepszy moment i rozpocząć nowe projekty.

Entuzjazm jednak nie trwał długo. Gdy początkowa fala zainteresowania dopłatami opadła, realia wysokich rat kredytów i wciąż wysokich cen mieszkań znów dały o sobie znać. Na rynku ponownie zagościła ostrożność, a sprzedaż wyhamowała, prowadząc do wspomnianego wzrostu liczby niesprzedanych mieszkań. W niektórych miastach – jak Łódź czy Katowice – oferta nowych mieszkań wręcz „napęczniała” do poziomów niespotykanych wcześniej. To rodzi pytanie, czy deweloperzy odważą się przekuwać uzyskane pozwolenia na budowę w kolejne nowe inwestycje od razu, czy raczej poczekają na lepszą równowagę popytu i podaży.

Rok 2024 był też trudny dla innych segmentów budownictwa. Mocno spadły inwestycje publiczne – mniej było rządowych i samorządowych przetargów na nowe projekty infrastrukturalne. Ceny materiałów budowlanych i koszty pracy szybowały w górę, nadwyrężając budżety inwestycji rozpoczętych we wcześniejszych latach. Wiele firm wykonawczych stanęło na krawędzi rentowności – od stycznia do września 2024 r. upadłość ogłosiło 708 przedsiębiorstw budowlanych w Polsce, o 46% więcej niż rok wcześniej. Deweloperzy mieszkaniowi, choć silniejsi kapitałowo od małych podwykonawców, również odczuli presję kosztową i konieczność renegocjacji kontraktów budowlanych. Marże topniały, zwłaszcza w projektach sprzedawanych w okresie boomu, a realizowanych przy droższych materiałach i robociźnie.

Nowe technologie i prefabrykaty – recepta na kryzys?

W obliczu tych wyzwań branża zaczyna szukać innowacyjnych rozwiązań, które pozwolą budować taniej, szybciej i bezpieczniej. Coraz głośniej mówi się o cyfryzacji procesu budowlanego (np. modelowaniu BIM) czy wykorzystaniu drukarek 3D do wznoszenia elementów konstrukcji. Jednak najbardziej namacalnym trendem wydaje się powrót do prefabrykacji – unowocześnionej, znacznie doskonalszej niż ta znana z epoki „wielkiej płyty”. Prefabrykacja betonowa przeżywa dziś swój renesans i zyskuje na znaczeniu w nowoczesnym budownictwie. Eksperci wskazują, że budowa z prefabrykatów to odpowiedź na niedobór pracowników i rosnące koszty pracy – przeniesienie części procesu budowy do kontrolowanych warunków fabryki pozwala oszczędzić czas i ograniczyć zapotrzebowanie na siłę roboczą na placu budowy. Dodatkowo modułowe elementy skracają całkowity czas realizacji inwestycji, zmniejszając ryzyko opóźnień i pozwalając szybciej wprowadzić gotowe mieszkania na rynek.

Przykładem firmy stawiającej na tę strategię jest polski producent prefabrykatów VECO-BET (veco-bet.pl), który dostarcza gotowe elementy betonowe dla budownictwa. W ofercie VECO-BET znajduje się pełen asortyment prefabrykatów wykorzystywanych w budownictwie mieszkaniowym, przemysłowym i drogowym – m.in. ściany, stropy, słupy, elementy ogrodzeniowe oraz gotowe schody betonowe. Tak szeroki wachlarz produktów sprawia, że deweloperzy mogą znaczną część konstrukcji budynków złożyć z gotowych komponentów, zamiast wylewać beton na miejscu. To ogromna oszczędność czasu i większa niezależność od warunków pogodowych. Prefabrykowane ściany czy fundamenty mogą powstawać w fabryce niezależnie od aury, a na placu budowy wystarczy je zmontować dźwigiem – nawet w środku zimy. Ponadto jakość takich elementów jest ściśle kontrolowana w zakładzie produkcyjnym, co przekłada się na trwałość i precyzję wykonania konstrukcji. Nowoczesne prefabrykaty spełniają wysokie normy wytrzymałości i efektywności energetycznej, wpisując się w trend zrównoważonego budownictwa.

Co istotne, prefabrykacja to nie tylko domena wielkich inwestycji mieszkaniowych. Elementy oferowane przez VECO-BET znajdują zastosowanie także w projektach infrastrukturalnych – od utwardzania nawierzchni dróg dojazdowych po budowę hal przemysłowych czy mury oporowe zabezpieczające nasypy. Dzięki temu firmy z branży prefabrykatów betonowych mogą dywersyfikować swoją działalność i uniezależniać się częściowo od wahań koniunktury na rynku mieszkaniowym. Gdy spada liczba nowych osiedli deweloperskich, równolegle może rosnąć zapotrzebowanie na np. magazyny logistyczne albo modernizację infrastruktury – a tam również potrzebne są prefabrykaty.

Głos z branży – komentarz prezesa VECO-BET

Jak w praktyce wygląda sytuacja z perspektywy producenta prefabrykatów? Paweł Tymiński, prezes firmy VECO-BET, podkreśla, że ostatnie miesiące stanowiły wyzwanie, ale i okazję do rozwoju.

— Mimo wymagających warunków rynkowych dostrzegamy wiele nowych możliwości — mówi Paweł Tymiński. — Rosnące koszty materiałów i niedobór wykwalifikowanych kadr sprawiają, że deweloperzy coraz chętniej sięgają po prefabrykaty betonowe. Pozwalają one budować szybciej i efektywniej, bez kompromisów w jakości, a przy tym ograniczyć straty materiałowe na budowie. Widzimy to po rosnącym zainteresowaniu naszą ofertą zarówno ze strony firm stawiających osiedla mieszkaniowe, jak i generalnych wykonawców obiektów przemysłowych. Prefabrykacja może być odpowiedzią na wiele bolączek branży – od presji terminów, przez brak rąk do pracy, po konieczność spełnienia coraz ostrzejszych norm ekologicznych. Dlatego w 2025 roku zamierzamy dalej inwestować w innowacje i park maszynowy, aby sprostać oczekiwaniom rynku i wyznaczać standardy nowoczesnego budownictwa prefabrykowanego. Jesteśmy przekonani, że kryzys można przekuć w sukces, jeśli postawi się na jakość i sprytne rozwiązania. —

Słowa prezesa Tymińskiego oddają szerszy trend: firmy, które potrafią adaptować się do nowych realiów, mogą umocnić swoją pozycję pomimo rynkowych zawirowań. W branży deweloperskiej 2025 oznacza to otwartość na zmiany technologiczne, elastyczność w planowaniu inwestycji i ścisłą kontrolę kosztów. Deweloperzy coraz częściej prowadzą analizy scenariuszowe – przygotowują projekty, ale z ich uruchomieniem czekają na właściwy moment, gdy warunki rynkowe będą sprzyjające. Takie podejście wymusza ostrożność, ale też chroni przed nadmiernym ryzykiem.

Perspektywy: dokąd zmierza rynek w 2025 roku?

Widoki na rok 2025 dla polskiego rynku deweloperskiego są ostrożnie optymistyczne. Podaż nowych mieszkań prawdopodobnie nie powtórzy już rekordu z 2024 roku – analitycy PZFD prognozują, że liczba lokali wprowadzonych do sprzedaży przez deweloperów może spaść do ok. 125 tys., co i tak byłoby wynikiem lepszym niż w latach 2022–2023. Firmy skupią się raczej na stopniowym oczyszczaniu magazynu niesprzedanych mieszkań, dostosowując ceny i oferując promocje, by przyciągnąć klientów. Stabilizacja cen, którą zaobserwowano w 2024 r., może utrzymać się także w bieżącym roku – zwłaszcza jeśli utrzyma się przewaga podaży nad popytem. Dla kupujących to dobra wiadomość: po raz pierwszy od lat rynek staje się bardziej przyjazny dla nabywców, dając im większy wybór i możliwość negocjacji.

Wysokie stopy procentowe najprawdopodobniej pozostaną z nami przynajmniej w pierwszej połowie 2025 r. – ekonomiści nie przewidują gwałtownych cięć oprocentowania kredytów. To oznacza, że zdolność kredytowa Polaków będzie rosła powoli. Z drugiej strony, jeśli inflacja będzie dalej spadać, realne dochody gospodarstw domowych mogą zacząć odrabiać straty, a wraz z nimi stopniowo powróci część popytu na mieszkania. Rząd zapowiedział kontynuację programów wsparcia dla kupujących pierwsze mieszkanie, co może pomóc nowym gospodarstwom domowym wejść na rynek mimo barier finansowych. Niewykluczone są także inicjatywy wspierające budownictwo czynszowe lub społeczne, które mogłyby wypełnić lukę pomiędzy możliwościami deweloperów a potrzebami mieszkaniowymi społeczeństwa.

Zrównoważone budownictwo stanie się kolejnym polem rywalizacji firm deweloperskich. W 2025 r. wchodzą w życie zaostrzone normy efektywności energetycznej budynków, wynikające z unijnych regulacji, co zmusza inwestorów do sięgania po lepsze materiały izolacyjne, odnawialne źródła energii i niskoemisyjne technologie. Deweloperzy, którzy wcześniej postawią na zielone rozwiązania, mogą zyskać przewagę konkurencyjną – ekologiczne osiedla cieszą się rosnącym zainteresowaniem nie tylko ze względów ideowych, ale i czysto praktycznych (niższe rachunki za energię w przyszłości). Prefabrykacja także wpisuje się w ten trend, gdyż precyzyjne wykonanie elementów w fabryce ogranicza marnotrawstwo surowców, a nowe mieszanki betonowe pozwalają zmniejszyć ślad węglowy konstrukcji.

Podsumowując, branża deweloperska w Polsce wkracza w 2025 rok w fazę przejściową. Po okresie szalonego wzrostu, zahamowanego przez czynniki makroekonomiczne, następuje czas chłodniejszej kalkulacji i porządkowania rynku. Deweloperzy uczą się funkcjonować w warunkach większej równowagi – gdzie to klient, a nie sprzedający, częściej dyktuje warunki. Jednocześnie fundamenty sektora pozostają mocne: potrzeby mieszkaniowe Polaków wciąż są ogromne, luka lokalowa w wielu aglomeracjach daleka od wypełnienia, a aspiracje poprawy warunków życia napędzają marzenia o własnym domu. To oznacza, że popyt nie zniknie, a jedynie odsunie się w czasie. Najbliższe kwartały posłużą branży na dostosowanie strategii – ci, którzy mądrze wykorzystają ten czas na innowacje (jak choćby wdrożenie prefabrykatów czy nowych technik budowlanych) oraz poprawę efektywności, mogą wyjść z obecnego spowolnienia jeszcze silniejsi.

Zakończenie

Historia uczy, że kryzysy w branży budowlanej są cykliczne, ale każdy kolejny pozostawia sektor bardziej doświadczonym i nowocześniejszym. Polski rynek deweloperski anno 2025 dojrzewa – z rynku łatwych zysków przekształca się w rynek wymagający myślenia perspektywicznego i elastyczności. Jeśli deweloperzy, wykonawcy i producenci materiałów (jak VECO-BET) będą potrafili współpracować, dzielić się know-how i razem podnosić standardy jakości, czeka nas przyszłość, w której buduje się mądrzej, szybciej i lepiej. A to oznacza korzyści nie tylko dla samej branży, ale przede wszystkim dla mieszkańców i całej gospodarki. Polski dom marzeń może powstawać w różny sposób – tradycyjnie czy z prefabrykatów – ale najważniejsze, by powstawał na solidnym fundamencie rozsądku rynkowego i innowacji. Branża deweloperska w 2025 roku ma szansę ten fundament wzmocnić, budując nie tylko osiedla i biurowce, lecz także własną przyszłość na kolejne dekady.